Kun remontoidaan, niin tehdään kerralla kunnolla eikä näperrellä pikku fiksauksia, jotka tulevat lopulta kalliimmaksi kuin kattava ja tarkkaan suunniteltu remontti. Pieni Villasaarentien asukkaat halusivat panostaa elämisen laatuun ja asumiskuluja pienentäviin energiatehokkaisiin ratkaisuihin.
Pieni Villasaarentien taloyhtiöön oli syntynyt valtava remontointitarve, koska remontteja oli lykätty vuosikaudet. Rakennukset vaativat perusteellista korjausta, jossa piti toteuttaa: julkisivu- ja ikkunaremontti, vesikaton uusiminen ja yläpohjan eristäminen, lisälämmöneristys sekä salaojien uusiminen ja sokkeleiden eristyksien parantaminen.
Rahoitus ja avustukset syyniin
Mittavassa remonttitarpeessa lähdettiin liikkeelle selvittämällä erilaiset rahoitusvaihtoehdot. Vaihtoehtoina tarkasteltiin kolmea rahoitusvaihtoehtoa ja niiden mahdollisia yhdistelmiä: taloyhtiölainaa, energiatehokkuuden parantamista sekä täydennysrakentamista ja lisärakentamista yhtiön omana hankkeena tai tontin myymisellä, koska yhtiö sijaitsee omalla tontilla. Yhtiössä tehtiin laajat selvitykset täydennysrakentamiseen liittyen sekä kattavat energiakartoitukset. Pankeilta pyydettiin rahoitustarjoukset.
”Kävimme läpi erilaiset vaihtoehdot, joista seuloimme parhaimmat yhtiökokousta varten. Energiaremontti vaihtoehtona osoitti pysyviä kustannussäästöjä, sillä hoitovastike alenisi samalla kun rahoitusvastike väistämättä nousee”, taloyhtiön puheenjohtaja Risto Lähteenmäki kertoo.
Osakkaidenkin mielestä energiaremontti kannattaa, sillä se maksaa itsensä takaisin. Sen avulla hoitokustannukset pienenevät ja kokonaisvastiketta pystytään kohtuullistamaan, sillä julkisivuremontista tulee joka tapauksessa iso rahoitusvastike osakkaille.
Koska laajamittaiseen remonttiin kuuluivat myös julkisivuremontti, ikkunoiden ja vesikaton uusiminen sekä yläpohjan eristäminen ja lisälämmöneristäminen, toimenpiteisiin oli mahdollista saada ARA:n avustusta. Eri toimenpiteistä syntyi mielekäs kokonaisuus, joten taloyhtiö sai vajaat 300 000 euroa energia-avustusta, joka on lähes laskennallinen maksimi tässä mittakaavassa.
Selvityksiä, laskentaa ja vertailua
Ensimmäiset julkisivu- ja kuntotutkimukset oli tehty jo 2010, joten julkisivun remonttitarve oli selvillä. Ikkunoista oli tehty kuntotutkimus, jonka mukaan ne oli uusittava. Vesikatosta tehtiin myös kuntoarvio. Lisäksi tehtiin pienimuotoinen energiakatselmus ja sen jälkeen laajempi energiaselvitys. Vaihtoehtojen ja tutkimusten teettämis- ja tarkasteluprosessi kesti pari vuotta.
Tämän jälkeen laadittiin hankesuunnitelma, jossa käytiin optimoinnin näkökulmasta läpi: onko päälämmitysmuoto maalämpö, ilma-vesilämpöpumppu vai lämmöntalteenotto, toteutetaanko aurinkopaneelit tai kenties jäteveden lämmöntalteenotto? Lisäksi mietittiin, minkä tyyppisistä elementeistä lämmitys koostuu: säilyykö kaukolämpö täydentävänä lämmitysmuotona vai onko se jopa päälämmitysmuotona, jota täydennetään jollain toisella? Vaihtoehdoista teetettiin erilaisia laskelmia ja optimointeja, joiden pohjalta päädyttiin sekä energiatehokkuudeltaan että takaisinmaksuajaltaan optimaalisimpaan ratkaisuun.
”Teimme 25-30 vuoden elinkaaritarkastelua, jossa etsittiin kannattavinta ratkaisua. Mielestäni ei ole niin relevanttia, onko takaisinmaksuaika 7,9 vai 9,7 vuotta vaan mikä on kannattavin, kun tarkastellaan koko järjestelmän elinkaarta eli noin 25-30 vuotta”, Risto Lähteenmäki tarkentaa.
Osakkaat aktiivisesti mukana päätöksenteossa
Valmisteluvaiheen jälkeen saatiin aikaan kokonaispaketti, jossa oli kaksi hanketta: julkisivuremontti ja energiaremontti sekä niiden rahoitus. Pieni Villasaarentien taloyhtiökokouksessa käytiin vaihtoehdot tarkkaan läpi.
”Remontin sisältöä ruodittiin yhdessä ja halusimme käydä perusteellisesti läpi kokonaisuuden sekä miettiä yhdessä rahoitusvaihtoehtoja. Tämän jälkeen vaihtoehdoista valikoitui energiaremontti. Sen sisältöä vielä tutkittiin ja mietittiin, mikä valitaan päälämmitysmuodoksi”, Risto Lähteenmäki muistelee.
Päälämmitysmuodoksi valikoitui maalämpö. Mukana ehdotuksessa oli myös jäteveden lämmöntalteenotto, jonka osakkaat hylkäsivät. Kokonaisuudessaan suunnitelmat menivät yhtiökokouksessa helposti läpi.
Rahasta ja asumismukavuudesta puhuminen on tärkeää
Oli tärkeää viestiä osakkaille, ettei ole tarkoitus ahnehtia takaisinmaksuaikaa liian lyhyeksi, vaan remontti voidaan rahoittaa pidemmällä lainalla. Eli kymmenen vuoden takaisinmaksuajan sijaan voidaan ottaa vaikkapa 15-20 vuoden maksuaika ja jakaa rahoituskustannusta pitemmälle ajalle.
”Ainakin itse koen epäoikeudenmukaiseksi mallin, jossa investointi rahoitetaan liian tiukalla maksuajalla, jota asujat lyhentävät selkä vääränä eikä investoinnista saatu hyöty näy kuin vasta laina-ajan päätyttyä. Mielestäni hyöty pitää jyvittää kaikille asukkaille koko yhtiössä asumisen ajan”, Risto tähdentää.
Remontin rahoitukseen otettiin kaksi lainaa: julkisivuremonttiin pääomalaina, josta syntyy rahoitusvastike ja energiaremonttiin hoitolaina, joka maksetaan takaisin kustannussäästöillä. Säästöt saadaan päälämmitysjärjestelmän muutoksella ja vedenkulutuksen pienenemisellä sekä aurinkosähköjärjestelmän tuotoilla.
Koska energiaremontti maksaa itse itsensä takaisin ja vaikuttaa alentavasti hoitovastikkeeseen, tavoitteena on pitää hoitovastike ennallaan tai jopa pienentää sitä. Mutta ainakin sen korotuspaineet poistuvat.
Lainan takaisinmaksuajaksi lasketaan 10-12 vuotta, mutta asiaa ei kannata tarkastella pelkästään takaisinmaksuajan kannalta. Takaisinmaksuaikaa on vaikea arvioida, koska isossa remontissa on monta eri elementtiä. Jos pystytään toteamaan, että yksittäisen elementin toteuttaminen tuottaa säästöjä elinkaarensa aikana ja ennen kaikkea parantaa myös asumismukavuutta, niin sen jälkeen voidaan vain yhdistellä näitä toimenpiteitä, joista lopulta syntyy rahoitettava kokonaisuus.
”Tärkeintä mielestäni on se, miten paljon mukavammaksi asuminen talossa muuttuu heti näiden remonttien jälkeen”, Risto Lähteenmäki muistuttaa.
Miten saada kokonaiskäsitys ja kertoa se osakkaille?
Ensimmäiseksi kannattaa varata paljon aikaa ja kärsivällisyyttä. Risto Lähteenmäki pohtii, että remontit ovat haastavia monille taloyhtiöiden hallituksille, sillä ne vaativat paljon tietämystä ja kattavaa näkemystä. Näin isossa hankkeessa myös yksittäisen osakkaan kyky seurata prosessia on aika pieni eikä kaikkea prosessissa syntyvää tietoa pystytä välittämään eteenpäin, koska kyseessä on niin laajoja kokonaisuuksia. Tärkeintä on osakkaiden luottamus, että taloyhtiön hallitus toimii luotettavasti ja taloyhtiön etua ajatellen. Riitaisassa yhtiössä tällaista kokonaisuutta tuskin pystyttäisiin viemään läpi.
”Itse olen käynyt HSY:n energiaeksperttikurssin, mistä oli paljon hyötyä. Toki jo ennen sitä olin perehtynyt näihin asioihin. Minulle on muodostunut käsitys tästä kentästä ja siitä, ketkä ovat päteviä tekemään energiatehokkuusselvitystä, energiakatselmointia ja optimointilaskentaa”, Lähteenmäki sanoo.
Sen lisäksi Lähteenmäki peräänkuuluttaa raporttien laatimista ymmärrettävään muotoon ja visuaalisuuteen:
”Raportin on oltava sellaisessa muodossa, että tavallinen taloyhtiön hallitus ja osakkaat pystyvät sisäistämään sen annin. Meidän tapauksessamme taloyhtiön hallitus sai yksityiskohtaisempaa tietoa, josta työstimme selvityksen tekijöiden kanssa tulokset osakasystävälliseen muotoon yhtiökokousta varten ja etukäteen jaettavaksi aineistoksi. Visuaalinen esitystapa on yleensä hyvä, sillä siitä näkee helposti kokonaisuuden ja investoinnin takaisinmaksuajan sekä tuoton.”
Toki selvitysten tuloksia pitää tarkastella suuntaa antavina valistuneina näkemyksinä, mutta vasta käytännössä nähdään, kuinka paljon tietyt toimenpiteet vaikuttavat talon kulutukseen ja energiatehokkuuteen.
Remonttitarpeiden selvittelyssä ja koko hankkeen läpiviennissä myös isännöitsijällä on tärkeä rooli, sillä isännöintitoimistolla saattaa olla kokemusta energiaselvityksistä ja remonttien läpiviennistä. Vaikka kokemusta ei olisikaan, tärkeintä on isännöitsijän tuki ja innostus edistää hanketta.
”Talon remontissa kaikki vaikuttaa kaikkeen. Osauudistusten tekeminen on monesti ajan ja rahan haaskausta. Vaikka osauudistuksessa jotain hyötyä saavutettaisiinkin, monta muuta hyödyllistä asiaa jää saamatta, vaikka samalla vaivalla nekin olisi voitu tehdä. Onhan tämä ilmiö pienemmässäkin mittakaavassa tuttua. Jos esimerkiksi maalaat kodissasi seinät, katto näyttää kulahtaneelta ja sitä rataa aina joku paikka menee uusiksi. Joten jos taloyhtiössä tehdään remonttia kovin pienissä osissa, mikään ei ole koskaan kunnossa. Sellainen ei ole järkevää”, Risto Lähteenmäki tiivistää.
Pieni Villansaarentien taloyhtiön puheenjohtaja Risto Lähteenmäki kannustaa remontoimaan kerralla riittävästi, ettei remontteja tarvitse tehdä joka vuosi.
Kilpailutuksella löydettiin parhaat tekijät
Energiaremontti kilpailutettiin kolmena hankkeena. Kilpailutus onnistui ja tarjouksia saatiin laajasti.
”Me valitsimme Rototecin maalämpökaivojen toteutukseen, Helenin lämpöpumppujen ja aurinkopaneelien toimittajaksi. Jatke tekee rakennusten remontin eli salaojat, julkisivut, ikkunat ja katon”, Risto Lähteenmäki listaa.
Miten asumismukavuus paranee remontin myötä?
Energiaremontissa irrottaudutaan kaukolämmöstä ja sen tilalle otetaan maalämpö. Koviin pakkastalviin varaudutaan pienellä sähkökattilalla, joka toimi varavoimalana. Katoille asennetaan aurinkopaneelit, joista saadaan sähköä taloyhtiölle ja pumpuille. Lisäksi käytössä on hyvityslaskenta, jolloin energian ylijäämä jyvitetään osakkaille.
Katon uusimisen yhteydessä lisälämmöneristetään myös yläpohja. Kun salaojat uusitaan ja kaivetaan auki, eristetään samalla myös sokkelit. Kun julkisivuun tehdään lisälämmöneristys ja lämpörappaus sekä uusitaan ikkunat, saadaan kaikki rakenteellinen veto ja ilmavuodot pois.
Remontin ansiosta koko rakennuksen sisäpuoli saatetaan tämän päivän standardien mukaiseksi eli asunnot ovat kuin uusia. Tärkeää etenkin painovoimaisen ilmanvaihdon taloissa on saada aikaan hyvä ja terve sisäilma. Vedontunne saadaan pois esilämmittävillä ikkunaventtiileillä. Ilmanpoisto kunnostetaan, jotta huoneistoissa ilma oikeasti vaihtuu. Kattoremontin yhteydessä ilmanvaihtoa parannetaan poistoilman vedonparantajilla, jolloin painovoimaisen ilmanvaihdon ilmankierto saadaan tasapainoon.
Lämpötilan täytyy olla mahdollisimman tasainen kaikille ja samalla kustannustehokas. Patteriventtiilit uusitaan ja niihin asennetaan etäseuranta. Lämpöpatterien termostaatit uusitaan ja lämmitysjärjestelmä säädetään kokonaisuudessaan. Vähintään kolmasosaan huoneistoista asennetaan anturit, jotta lämpötilaa voidaan seurata ja säätää tarpeen mukaan sopivaksi.
Kaikkiin vesikalusteisiin asennetaan vakiovirtausventtiilit, joilla vedenkulutus optimoidaan ja vedenpaine pysyy riittävänä ja tasaisena kaikissa asunnoissa.
Miten asuntojen arvon käy?
Julkisivuremontin ansiosta rakennukset ovat ulkopuolelta tarkasteltuna siistejä, joten tämä kaikki vaikuttaa huoneistojen arvon nousuun. Sitä kautta osakkaat saavat merkittävää välillistä hyötyä ja oman huoneiston myytävyys on aivan eri luokkaa, kuin mitä se oli ennen remonttia.
Maalämmön ja aurinkopaneelien ansiosta kiinnostavuus potentiaalisten ostajien näkökulmasta nousee aivan uudelle tasolle. Remontti voi vaikuttaa myös tulevan asukasprofiilin syntymiseen sellaisille, jotka etsivät energiatehokasta asuntoa. Asukasprofiili muuttuu todennäköisesti nuorempien lapsiperheiden suuntaan. Sitä kautta remontin loppuvaiheessa tapahtuvassa pihasuunnittelussa otetaan tämä asia huomioon.
Piha on maalämpökaivon porauksen myötä ja sokkelien kaivamisen jälkeen myllerretty, joten sen vuoksi piha on kunnostettava. Pihan leikkipaikat ja grillikatokset laitetaan samalla kuntoon, uusitaan asvalttialueet ja istutetaan uusia puita ja pensaita.
Pieni Villasaarentien piha-alueet uusitaan energiaremontin jälkeen. Piharemontti nostaa asuntojen arvoa ja tekee taloyhtiöstä houkuttelevan myös lapsiperheille.
”Kun tämä remontti saadaan parin vuoden kuluessa valmiiksi, sen jälkeen ei tarvitse tehdä mitään kahteenkymmeneen vuoteen!”, Risto Lähteenmäki naurahtaa. Mutta on remontista muutakin iloa. Asunto-osakeyhtiön hiilidioksidipäästöt pienenevät noin 140 tonnin verran vuositasolla!
Riston vinkki remonttia harkitseville
Risto Lähteenmäki kannustaa tutustumaan taloyhtiön historiaan, jotta syntyy kattava käsitys siitä, onko jotain tärkeää jätetty tekemättä.
”Sen jälkeen on syytä katsoa tulevaisuuteen, mitä remontteja talolla on edessä. Mielestäni 10-15 vuoden päähän, vaikka kunnossapitoselvityksen tekemistä edellytetään vain viidelle vuodelle. Se on ainut tapa, jotta remontissa tehtäisiin aidosti talon kunnon kannalta tärkeitä asioita. Tällä menetelmällä pystyy suunnittelemaan kokonaishankkeen, joka on riittävän kattava ja josta löytyy synergiahyötyjä. Kannattaa pyrkiä siihen, ettei oltaisi jatkuvassa kunnossapitokierteessä, koska se ei myöskään ole edullisin tapa toimia”, Risto Lähteenmäki tiivistää remontin suunnittelun idean.
As Oy Pieni Villasaarentie 1
Osoite: Pieni Villasaarentie 1 ja 3
Rakennusvuosi: 1965
Asuntojen määrä: 77
Kerrosten lukumäärä: 3
Kerrosala: 4779 m2
Kiinnostaako sinua toteuttaa kannattava energiaremontti?
Ota yhteyttä Helsingin kaupungin energia-asiantuntijoihin:
Täytä yhteydenottolomake tästä linkistä
Hanki lisää osaamista ilmaiselta ja kaikille avoimelta Taloyhtiön energiaekspertti-verkkokurssilta:
Taloyhtiön energiaeksperttikurssi – Koutsi – HSY:n verkkokurssit