Mitä tehdä, kun taloyhtiöön kuuluu neljätoista 1960-luvulla rakennettua kerrostaloa, joissa kaikissa on tehtävä remonttia ja energiatehokkuutta parantavia ratkaisuja? Tarvitaan taloyhtiön hallitus ja puheenjohtaja, jotka aloittavat rohkeasti suururakan, jonka ansiosta talojen asumismukavuus ottaa jättiharppauksen ja energiatehokkuudella alennetaan asumiskuluja.
Edellisen ICCP:n ilmastopaneelin raportin jälkeen Lokkisaarentien taloyhtiön hallituksessa uumoiltiin, että Suomen seuraavan hallituksen tavoitteena tulee todennäköisesti olemaan energiatehokkuushankkeiden edistäminen. Niinpä taloyhtiön hallitus alkoi selvitellä energiaremontin tekemisen mahdollisuuksia.
Taloyhtiön puheenjohtaja Risto Lähteenmäki huomasi myös, että Helsingin kaupungilla on käynnissä Ilmastoviisaat taloyhtiöt -hanke, johon haettiin sopivia taloyhtiöitä. Lokkisaarentie valittiin mukaan, ja aluksi teetettiin laaja energiakatselmus osana taloyhtiöstrategiaa. Siinä käytiin läpi rakennusten kunto energiatehokkuuden näkökulmasta. Sen pohjalta toteutettiin yhteistyössä kaupungin kanssa monitavoiteoptimointi-energiaselvitys. Siinä etsittiin optimaalisinta lämmitysratkaisua, ja tulosten perusteella aloitettiin hankesuunnitelman työstäminen.
Taloyhtiö sai reippaan energia-avustuksen
”Kun meillä oli selkeä kuva siitä, mitä energiaremontissa kannattaa tehdä ja me tulemme saamaan energia-avustuksen, pystyimme nopeuttamaan muitakin remontteja”, Risto Lähteenmäki kertoo.
Taloyhtiön neljässä talossa uusitaan peltikatot, tehdään yläpohjan lisälämmöneristys ja julkisivun levytys sekä lämmöneristys, koska näihin hankkeisiin pystyttiin liittämään ARA:n energiatehokkuusavustus. Tällä tavalla pystyttiin energiaremontin yhteydessä saamaan neljän talon julkisivuremonttiin rahoitusta, joten niiden remonttia aikaistettiin viidellä vuodella.
”Meillä oli selkeä näkemys ja valmius laittaa energiatehokkuustoimet heti käyntiin. Näin voitiin käynnistää neljän talon julkisivuremontit aikaistettuina ja saada siten niillekin hankkeille lisäavustusta. Tämä taloyhtiö sai energia-avustusta 1,3 miljoonaa euroa. Näin saatiin merkittävää etua osakkaille”, Risto Lähteenmäki myhäilee.
Monitavoiteoptimoinnilla ratkaistiin lämmitysmuodon valinta
Monitavoiteoptimoinnissa käydään läpi erilaisia energiaratkaisuja ja niiden yhdistelmiä, jolloin päätöksentekijöille jäsentyy selvimmin, mikä energiaratkaisu kannattaa.
Risto Lähteenmäki suosittelee menetelmää: ”Tällöin hallituksen ja osakkaiden on entistä helpompaa käydä keskustelua. Muuten asioista ei osata päättää ja epävarmuus jatkuu tai ollaan täysin suunnittelutoimiston tai laitevalmistajan armoilla eikä käydä puolueetonta dialogia.”
Monitavoiteoptimoinnin tuloksena taloyhtiön päälämmitysmuodoksi valikoitui ilma-vesilämpöpumppu, mutta kaukolämpö säilyy täydentävänä lämmitysmuotona. Koska yhtiö sijaitsee pohjavesialueella ei perinteiseen maalämpöön siirtyminen ollut sopiva vaihtoehto.
”Nykyään puhutaan pääasiassa maalämpöpumpuista tai ilmalämpöpumpuista. Mutta meille tulee suurteho ilma-vesilämpöpumput, joita käytetään yleisesti isoissa teollisuuskiinteistöissä ja liikehuoneistoissa. Monitavoiteoptimoinnin kaikki laskelmat osoittivat, että se on kustannustehokkain ratkaisu. Se on myös investointina maltillinen ja hyötysuhde tulee olemaan todella hyvä. Ilma-vesilämpöpumput ovat kilpailukykyisiä ja monien mielestä jopa parempia ratkaisuja kuin maalämpö”, Lähteenmäki selventää.
Jokaiselle rakennukselle tulee oma ilma-vesilämpöpumppu piha-alueelle sopivan etäisyyden päähän rakennuksesta. Pumpuille rakennetaan ympärille suojakehikko ja jalustaksi betonilaatta. Pihoille tehdään vihersuunnittelu siten, että kehikot maisemoidaan kasvillisuudella. Tällainen ratkaisu ei sovi kaikkialle, jos ollaan esimerkiksi pienellä vuokratontilla. Mutta Lokkisaarentien talot ovat omalla tontilla ja rakennukset väljässä, joten se onnistuu.
Muita energiatehokkuutta ja asumismukavuutta parantavia ratkaisuja
Ilma-vesilämpöpumppujen lisäksi kaikkien talojen katoille asennetaan aurinkopaneelit. Koko taloyhtiö siirtyy hyvityslaskentamalliin, joka mahdollistaa aurinkopaneelien tuoton jakamisen myös osakkaille ilman ylimääräisiä veroja ja siirtomaksuja.
Muita energiatehokkuutta parantavia ratkaisuja ovat vakiovirtausventtiilit. Myös termostaatit vaihdetaan älytermostaateiksi, jolloin asukas pystyy säätämään asuntonsa lämpötilaa etänä kännykällään.
”Jos asukas lähtee matkalle, hän pystyy tiputtamaan huoneistonsa lämpötilaa alemmaksi ja vastaavasti palatessaan nostamaan lämmityksen takaisin normaaliksi. Meillä on 483 huoneistoa, joten asuntojen lämmönsäätelyllä on suuri merkitys. On hyvä muistaa, että lämmön alentaminen yhdelläkin asteella merkitsee 5 %:n säästöä lämmityskuluissa”, taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Risto Lähteenmäki kiteyttää lämmönsäätelyn merkityksen.
Taloyhtiön taloissa on sekä koneellista että painovoimasta ilmanvaihtoa. Koneellisessa ilmanvaihdossa uusitaan ilmavaihtokoneet, nuohotaan hormit ja tasapainotetaan järjestelmä. Painovoimaisen ilmanvaihdon taloihin lisätään vedonparantajat hormien päihin. Erillisenä hankkeena on myös ikkunoiden kunnostus. Ikkunoita ei uusita, mutta niihin lisätään uudet esilämmittävät korvausilmaventtiilit. Näin saadaan sisäilmanlaatu kuntoon.
Miten osakkaat suhtautuivat remontin kuluihin?
Kokonaisremontin hintaluokaksi tulee 4-4,5 miljoonaa euroa. Se tietenkin aiheutti hämmästystä, mutta neljäntoista rakennuksen taloyhtiössä myös remontin loppusumma on väistämättä iso. Asiaa käytiin osakkaiden kanssa tarkkaan läpi, jonka jälkeen päätös saatiin aikaan.
Osakkaille takaisinmaksuaikojen hahmottaminen oli kaikkein vaikeinta. Remonttiin kuuluu esimerkiksi painovoimaisen ilmanvaihdon kunnostus ja tehostaminen, jotka eivät sinänsä ole energiatehokkuushankkeita mutta on järkevää tehdä ne samassa yhteydessä.
Koko hankkeen takaisinmaksuaika on noin 15 vuotta. Tämä on energiatehokkuushankkeelle äärimmäisen huono takaisinmaksuaika. Kun siitä riisutaan normaaliin kunnossapitoon liittyvät toimet, kuten ilmanvaihtokoneiden uusiminen, päästään taloittain vaihdellen 7-11 vuoden takaisinmaksuun. Vuodelta 1965 peräisin olevat laitteet olisi joka tapauksessa uusittava lähimmän viiden vuoden aikana. Osakkaat käsittivät, että on järkevää tehdä tällaiset asiat muun remontin yhteydessä, joten sen jälkeen päätöksissä edettiin yksituumaisesti.
Energiaremontissa oleva kerrostalo Lokkisaarentien taloyhtiössä. Remontin jälkeen rakennukset vastaavat teknisiltä ominaisuuksiltaan moderneja taloja.
Mikä merkitys viestinnällä on isossa remonttihankkeessa?
Taloyhtiössä hallituksen haasteena on viestiä moniulotteisesta remonttihankkeesta sellaisessa muodossa, että osakkaat saavat asiasta selkeän kokonaiskäsityksen ja vastaukset kysymyksiinsä. Remonttia voidaan tarkastella monesta näkökulmasta, kuten remontin euromääräisestä hinnasta, takaisinmaksuajan pituudesta tai vaikkapa taloyhtiön hiilidioksidipäästöjen suuruudesta käsin. Joillekin osakkaille tärkeintä taas on tietää, miten paljon asumismukavuus paranee remontin ansiosta. Kaikki tämä tieto pitäisi pystyä paketoimaan ymmärrettävään muotoon.
”Varsinkin isossa taloyhtiössä, kuten lähes viidensadan osakkaan Lokkisaarentiellä, erilaisia näkökulmia riittää puolesta ja vastaan. Mikään viestintäkonsultti tai hallitus ei pysty hoitamaan viestintää täydellisesti. Hallituksen pitää kuitenkin olla valmis käymään keskustelua aina tarpeen tullen”, Risto Lähteenmäki tiivistää.
Osa remontista maksetaan saaduilla säästöillä
Energiaremontti maksetaan hoitolainalla eli saaduilla säästöillä, joten sillä ei ole osakkaille kustannusvaikutuksia muuta kuin korkeintaan hoitokuluja alentavasti. Samalla säästöllä tulee rahoitetuksi laaja joukko normaaleja kunnossapitotoimenpiteitä, jotka muutoin rahoitettaisiin hoitovastikkeella.
Risto Lähteenmäki pohtii tulevaa kulutusta: ”On kiinnostavaa katsoa vuoden tai puolentoista kuluttua, miten paljon lämmityskustannukset ovat vähentyneet ja millaisia euromääräisiä säästöjä on saatu aikaan”.
Neljän talon julkisivuremontit rahoitetaan lainalla aivan kuten kaikki muutkin julkisivuremontit. Osaan julkisivuremontista saadaan rahoitusta ARA:n energia-avustuksesta.
Kannattaako vaivannäkö ja investoinnit eli mitä remontilla saavutetaan?
Taloyhtiöllä on vuoteen 2030 ulottuva neljäntoista talon peruskorjausohjelma. Se vaihtelee hieman taloittain. Remontin ansiosta sisäilman laatu ja vaihtuvuus ovat tärkeimmät asumisoloihin vaikuttavat tekijät. Etenkin painovoimaisen ilmanvaihdon taloissa päästään eroon huonosti vaihtuvasta sisäilmasta. Lisäksi säädettävillä älytermostaateilla saadaan tasainen lämpötila kaikkiin huoneistoihin ja jokaiseen huoneeseen erikseen.
”Vaikka rakennukset ovat erilaisia ja niissä on paljon vaihtelua, on kuitenkin tärkeää luoda kaikille asukkaille tasavertaiset ja hyvät asumisolot”, Lähteenmäki tähdentää remontin tärkeintä tavoitetta.
Älytermostaateilla päästään eroon myös ikuisuuskeskustelusta, jossa joku kokee asunnon liian kylmäksi ja joku liian lämpimäksi. Jos on ongelmia, ne ovat helposti todennettavissa huoneistojen mittareista ja sitä kautta myös korjattavissa.
”Kun päätämme asukkaiden kanssa yhdessä tavoitelämpötilat, jokaisella on mahdollisuus säätää oman huoneistonsa tilat haluttujen ohjearvojen puitteissa, jotta esimerkiksi makuuhuoneen lämpötila on mahdollista säätää erikseen muuta huoneistoa viileämmäksi. Tällä päästään aidosti hyvään asumismukavuuteen”, Risto Lähteenmäki iloitsee.
Aurinkosähkön hyvityslaskentamallissa on vielä puutteita
Risto Lähteenmäki näkee puutteita aurinkosähkön hyvityslaskentamallissa, jossa lainsäätäjät eivät ole osanneet huomioida isoja taloyhtiöitä.
Lain mukaan paneelien tuottama sähkö voidaan hyvittää osakkaille taloyhtiön päättämällä tavalla niille, jotka ovat yhden sähköliittymän takana. Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaita on kohdeltava tasavertaisesti.
Lokkisaarentien taloyhtiöön kuuluu 14 taloa, jotka ovat kahdella eri tontilla ja jokaisella talolla on oma sähköliittymänsä.
”Meidän kannattaisi laittaa aurinkopaneelit vain parhaiten tuottavimmille katoille ja sieltä jakaa sähkö kaikkiin taloihin, mutta näin ei voida toimia. Lain mukaan meidän pitää asentaa paneelit kaikille katoille, vaikka kaikki eivät ole yhtä kustannustehokkaita. Siten kuitenkin saadaan jokaisen sähköliittymän taakse paneeleita, ja hyvitysjärjestelmä koskemaan kaikkia osakkaita”, Lähteenmäki täsmentää.
Tämä on lainsäätäjän ongelma, joka tulee varmaankin joskus oikaistuksi, mutta se ei auta Lokkisaarentien taloyhtiötä. Aurinkopaneeli-investointi maksetaan vastikeperusteisesti ja investointiin osallistuu jokainen osakas, joten jokaisen pitää saada hyöty investoinnista.
Suunnitelmallisuus takaa asumisrauhan ja mukavuuden
Taloyhtiön tulevaisuudensuunnitelmiin kuuluu se, että jatkossa huolto tehdään talo kerrallaan. Taloyhtiölle on laadittu huolto-ohjelma vuoteen 2060 asti, jossa vuosittain otetaan yksi talo kerrallaan tarkasteluun ja huoltoon. Huoltovuoroon tulevaan taloon tehdään paria vuotta aikaisemmin kuntokartoitus ja asukaskysely. Kyselyllä selvitetään, millaista asuminen on ja mitä asukkaat haluaisivat siinä parantaa. Tulosten pohjalta talolle tehdään kunto-ohjelma, joka on valmiina, kun talon huoltovuoro osuu kohdalle.
”Tähän tilanteeseen päästään sillä, että meillä on kaikki rakenteet kunnossa ja missään ei muhi katastrofia. Tämä onnistuu suunnitelmallisella huollolla”, Lähteenmäki kiteyttää taloyhtiön strategian.
Parasta taktiikassa on se, että taloihin saadaan 15-16 vuoden asumisrauha. Näin päästään eroon siitä, että joka vuosi tehdään erilaisia korjauksia ja eletään jatkuvasti remontin keskellä. Tavoitteena on laittaa leima taloyhtiön oveen, että talo on huollettu ja kerrotaan, milloin on seuraava huolto. Pikkuremontteja ei enää tehdä joka vuosi.
Risto Lähteenmäki toimii Vuosaaressa sijaitsevan Lokkisaarentien taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana. Hänellä on kokemusta isosta energiaremonttihankkeesta.
Hyvä vinkki!
Risto Lähteenmäellä on selkeä näkemys remonteista:
”Olisi aika katsoa rakennuksen kunnossapitoa asumisen kautta, sillä jokaisesta remontista syntyy jonkin asteinen asumishaitta. Rakennusta ei pitäisi jättää ränsistymään, jonka vuoksi remontteja on tehtävä yksi toisensa perään koko ajan. Ei myöskään pitäisi tarkastella remontteja pelkästään euron näkökulmasta, vaan tehdä asumisesta mahdollisimman hyvää ja viihtyisää. Itse kannatan sitä, että korjataan kertaheitolla tehokkaasti ja tarpeeksi, jotta talo tulee kuntoon. Kerran se kirpaisee, siitä koituu asumishaittaa ja se myös maksaa, mutta sen jälkeen kaikki on kunnossa ja talossa saa nauttia asumisrauhasta.”
Tämä on kannattavaa ilmastotyötä
Ilmastotavoitteiden osalta taloyhtiön hiilidioksidipäästöt pienenevät energiaremontin ansiosta noin 600 tonnia vuositasolla! Risto Lähteenmäki tarkentaa hiilidioksidisäästön kokoluokkaa: ”Se on saman verran kuin ajaisi henkilöautolla 4,2 miljoonaa kilometriä tai 2000 henkilöä lentäisi Müncheniin ja takaisin. Eli taloyhtiömme asukkaat voivat syystäkin ylpeillä sillä, että he ovat ainakin kantaneet oman kortensa kekoon Suomen ilmastotalkoissa.”
Asunto-osakeyhtiö Lokkisaarentie
Osoite: Lokkisaarentie, Vuosaari
Rakennusvuosi: 1965
Rakennusten määrä: 14
Asuntojen määrä: 483
Kerrosten lukumäärä: 3-5
Kerrosala: 31 380 m2
Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja: Risto Lähteenmäki
Kiinnostaako sinua toteuttaa kannattava energiaremontti?
Ota yhteyttä Helsingin kaupungin energia-asiantuntijoihin:
Täytä yhteydenottolomake tästä linkistä
Hanki lisää osaamista ilmaiselta ja kaikille avoimelta Taloyhtiön energiaekspertti-verkkokurssilta:
Taloyhtiön energiaeksperttikurssi – Koutsi – HSY:n verkkokurssit