Kaupungistumisbuumin myötä Itä-Pasilaan nousi vuosina 1974–1976 kerrostaloja kokonaisen kaupunginosan verran. Tällä hetkellä ne ovat energiaremontin tarpeessa. Asemapäällikönkatu 2:n taloyhtiössä siinä ollaan jo pitkällä. Asukkaat iloitsevat säästöistä lämmityskustannuksissa ja parantuneista asumisoloista.
Helsingin Itä-Pasilassa sijaitseva Asunto Oy Asemapäällikönkatu 2:n energiaremontti sai oikeastaan alkunsa elementtisaumausten korjauksesta.
”Kun rakennuksen elementtisaumauksia alettiin korjata, huomasimme, että niiden lisäksi myös betonielementit olivat alkaneet rapautua. Valitettavasti joissakin paikoissa rakenteessa oli heikkouksia, joista kosteutta pääsi sisään. Siksi pelkkä elementtien saumaus ei olisi riittänyt kunnostustyöksi”, taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Matti Lehtonen muistelee julkisivu- ja energiaremonttiin ryhtymistä.
Iso remontti, paljon huomioitavaa
Ison remontin suunnittelu ja käynnistäminen vaativat järjestelmällisyyttä ja periksi antamattomuutta. Sitä taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Matti Lehtosella tuntuu riittävän.
”Lähdin liikkeelle siitä, että tarvitsemme kunnollisen kuntotutkimuksen, joka on kuntoarviota perusteellisempi keino päästä perille talon kunnosta”, Lehtonen kertoo.
Ensimmäiseksi kilpailutettiin kuntotutkimuksia tekevät yritykset ja niistä valittiin paras. Kun kuntotutkimus oli suoritettu, tulokset käytiin läpi yhtiökokouksessa osakkaiden kanssa, jotta jokainen oli tietoinen rakennuksen senhetkisestä tilanteesta. Kuntoarvion tulosten perusteella yhtiökokouksessa päätettiin remontin tarpeellisuudesta.
Tässä vaiheessa kilpailutettiin projektipäällikkö, joka alkoi vetää hankkeen suunnittelua. Onneksi projektipäälliköksi löytyi kovan luokan ammattilainen. Kun hankesuunnitelma oli esitelty myös osakkaille, saatiin päätös korjaussuunnittelun laatimiseen.
Korjaussuunnitelmassa todettiin, että taloon on tehtävä julkisivukorjaus. Päätettiin, että siihen tehdään lisälämmöneristys lämpörappauksella ja kaikki talon ikkunat vaihdetaan. Päätös perustui puhtaasti kuntotutkimuksessa ilmenneisiin tuloksiin.
Ei enää lämpöä harakoille
Matti Lehtonen oli tutkinut tarkkaan taloyhtiön energiankulutusta ja huomannut, että lämmittämiseen kului paljon energiaa. Taloyhtiössä oli alkuperäiset, talon valmistumisesta lähtien toimineet poistoilmakoneet. Ne toimivat, koska niistä oli pidetty huolta, mutta vaihtoikä alkoi lähestyä. Lehtonen tarkasteli myös lämmönjakokeskusta, joka sekin oli elinkaarensa loppupäässä.
Näistä faktoista Lehtoselle syntyi ajatus lämmön talteenottoon siirtymiseen, sillä taloyhtiön lämpöenergia haihtui hukkalämpönä taivaan tuuliin. Lehtonen keskusteli ajatuksistaan projektipäällikön ja isännöinnin kanssa. Keskusteluiden ja kuntotutkimuksen tulosten pohjalta osakkaille esitettiin yhtiökokouksessa syyt, miksi remonttiin pitäisi liittää vielä lämmöntalteenotto. Päätöstilanteessa asukkaat vastasivat ehdotukseen pelkästään taputuksin.
Mittava kilpailutus käyntiin
Remontin toteuttamiseen alettiin hakea asiantuntijoita, jotka kaikki kilpailutettiin ja heidän referenssinsä tutkittiin tarkkaan.
Aloin koota projektipäällikön kanssa tarjousasiakirjoja ja kilpailuttaa tunnettuja rakennusliikkeitä sekä selvitellä heidän referenssejään.
”Lähetimme 12 tarjouspyyntöä, tarjouksia saatiin lopulta kymmeneltä yritykseltä”, Lehtonen muistelee.
Kalleimman ja halvimman tarjouksen välillä oli jonkin verran eroa, joten tarjousten perusteella sopivan yrityksen valitseminen oli vaativa tehtävä.
Vaihtoehtoja selvitettiin tarkkaan. Vaihtoehdoista laadittiin taulukko, jonka ansiosta vertailu helpottui. Sopivien ratkaisujen löytymiseen tarvittiin myös Lehtosen sinnikkyyttä: ”Kävin myös paikan päällä tutustumassa eri yritysten laitteisiin ja referenssikohteisiin, jotta näin, miten ratkaisut toimivat käytännössä”.
Lopulta lämmöntalteenottotekniikan toimittajaksi valittiin yritys, joka antoi tuottotakuun luvatussa energiahyötysuhteessa pysymisestä.
Korjauksen kokonaiskustannukset olivat muutaman miljoonan luokkaa mutta budjetissa pysyttiin.
”Taloyhtiö on niin iso, että korjauskustannukset ovat silloin tätä suuruusluokkaa. Jos me emme olisi tehneet näitä korjauksia, viivyttely olisi tullut maksamaan lisää”, Lehtonen täsmentää.
Valtavan urakan vastuut ja läpivienti
Urakan toteuttamiseen valittiin pääurakoitsija, joka vastasi kaikesta. Iso rakennusurakka koostui monesta asiantuntijasta: pääurakoitsijan lisäksi mukana olivat projektipäällikkö, rakennusvalvoja, LVI-valvoja, sähkövalvoja ja arkkitehti sekä rakennusvalvonnan lupakäsittelijät.
”Hyvä rakennusvalvoja oli kullan arvoinen. Hän tarkasti kaikki vaiheet, ennen kuin töitä voitiin jatkaa. Tarkastuksen jälkeen hän toimitti asiakirjat heti seuraavaksi päiväksi”, Lehtonen kertaa jämptiä toimintaa.
Julkisivu pesi kasvonsa
Julkisivuun täytyi tehdä muutoksia julkisivun korjausten, lämpörappauksen ja ikkunanvaihtojen vuoksi. Siinä arkkitehdin asiantuntemus oli paikallaan. Hän teki julkisivusuunnitelmat, jotka esitettiin rakennusvalvonnalle. Rakennusvalvonta olisi halunnut pitää kiinni talon julkisivun säilyttämisestä, joten asiasta käytiin kädenvääntöä yli neljä vuotta. Lopulta lupa heltisi.
Julkisivuremontin myötä talon ulkonäkö on muuttunut varsin paljon 70-luvun ilmeeseen verrattuna. Mutta lopputulos on tyylikäs ja julkisivussa on säilynyt tuon ajan henki.
Kannattiko investointi?
Kaukolämpöä on pudotettu puolella, samoin on kevennetty hiilijalanjälkeä puoleen entisestä.
”Lämmöntalteenottolaitteisto käynnistettiin 6.11.2018. Siitä hetkestä tähän päivään taloyhtiössä on säästetty vajaat 172 000 euroa”, Lehtonen näyttää tuloksia.
Kun lämmöntalteenoton laitteistot oli asennettu, säädettiin kaukolämmön vesivirtausta vielä Helenin kanssa. Entinen, 15 kuutiometrin vesivirtaus saatiin laskettua kahdeksaan kuutiometriin.
”Olemme seuranneet kaukolämmön tariffien muutoksia, joten tässä saatiin aikaan merkittävä rahallinen säästö”, Matti Lehtonen iloitsee.
Poistoilman lämmöntalteenottolaitteen hinta oli tarjouksessa määritelty erikseen. Laitetta tarjoava firma kertoi, että heidän laskelmien mukaan laite maksaa itsensä takaisin yhdeksässä vuodessa. Laskelma varmistettiin vielä ulkopuolisen konsultin kautta, joka arvioi kuoletusajaksi 12 vuotta.
”Takaisinmaksuaika toteutuu helposti, ja investointi on ollut taloyhtiölle todella kannattava”, Lehtonen myhäilee.
Remonttia varten otettiin vihreä pankkilaina viidentoista vuoden laina-ajalla. Osa osakkaista maksoi lainan kerralla pois ja loput maksavat sitä pääomavastikkeessa. Joka vuosi tilannetta tarkastellaan uudelleen säästöjen valossa.
Keskustelu on avainasemassa
”Meillä on harvinaisen hyvähenkinen asunto-osakeyhtiö. Ehkäpä syynä on myös se, että olemme osanneet käydä keskustelua puolin ja toisin. Itse olen ottanut sen linjan, että käydään kulloinenkin asia kokouksessa niin perusteellisesti läpi, jotta jokaisella on mahdollisuus tutustua perusteltuihin faktoihin ja käydä asiasta keskustelua”, Matti Lehtonen tiivistää kommunikoinnin ja viestinnän tärkeyttä.
Ehkä siitä syystä tässä taloyhtiössä ei olla oltu eri mieltä korjauksista, ja taloyhtiössä on aina pyritty hyvään yhteisöllisyyteen. Remontissa haluttiin varmistaa hyvä asukasviestintä. Urakoitsijan kanssa sovittiin, että he hoitavat viikoittain tiedotusta remontin etenemisestä. Näin jokaisella asukkaalla oli käsitys siitä, missä mennään.
Tulevaisuus tuo lisää remontteja
Vanhoja taloja tulee remontoida pitkällä aikavälillä, joten Asemapäällikönkadun modernisointi jatkuu.
”Taloyhtiön sisäpihan alapuolella on kaksikerroksinen autohalli, joka tarvitsee perusteellisen remontin. Nyt meillä on menossa tarjouspyynnöt rakennusliikkeille. Tarkoitus on sähköistää kaikki autopaikat. Siihen voi hakea ARA:lta tukea”, Lehtonen kertoo.
Taloyhtiössä on käyty keskustelua myös siitä, että talon katolle asennettaisiin aurinkokennot, joiden avulla pystyttäisiin hankkimaan mahdollisimman paljon kiinteistön tarvitsemaa energiaa. Myös maalämmön mahdollisuus olisi hyvä selvittää sekä mitä se maksaa.
”Se jäi siinä vaiheessa, kun mietittiin kokonaiskorjauskustannuksia. Johonkin piti vetää raja”, Matti kiteyttää.
Maalämmön mahdollisuus selvitetään kaupungin kanssa, onko maalämmön poraamiselle esteitä kallioperässä. Tekniseltä kannalta maalämpö olisi kytkettävissä nykyiseen laitteistoon.
Remontteja ei nähdä tässä taloyhtiössä mörköinä, sillä talon korjaus meni täysin aikataulussa. Pääsääntöisesti asukkaat suhtautuivat remonttiin asiallisesti, vaikka se meluisimmissa töissä hetkellisesti häiritsi.
”Kaiken kaikkiaan asukkaat ovat pääsääntöisesti erittäin tyytyväisiä ja naapurit pikkuisen kateellisia”, Matti Lehtonen sanoo pilke silmäkulmassaan.
”Tunnen tämän rakennuskokonaisuuden kuin omat taskuni”, Asemapäällikönkatu 2:n taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Matti Lehtonen naurahtaa.
Matti Lehtosen 4 vinkkiä onnistuneeseen remonttiin
1. Teettäkää perusteellinen kuntotutkimus. Remonttiin ei pidä lähteä mutu-tuntumalla. Kuntotutkimus tarjoaa faktaa korjaustarpeista, joista taloyhtiössä ei välttämättä ole mitään käsitystä.
2. Hankkikaa työhön ammattilaiset mutta selvittäkää referenssit ja taustat. Riittävät selvitykset ja referenssit ovat tärkeitä, jotta taloyhtiössä voidaan olla varmoja tehdyistä päätöksistä ja valinnoista.
Isoin haaste saattaa olla oikean rakennusliikkeen valitseminen. Laaja kilpailutus on viisasta. Pyrkikää selvittämään kestääkö rakennusfirman talous ja onko sillä riittävästi työvoimaa remontin loppuun saattamiseen sopimusten mukaisesti.
3. Minimoikaa ikävät yllätykset. Kun korjaussuunnitelman pohjalta tehdään kilpailutusasiakirjat, niiden on hyvä olla tarkkaan mietittyjä ja riittävän kattavia. Näin työn edetessä ei ilmaannu merkittäviä lisätöitä, joita ei ole osattu ottaa huomioon. Isoissa hankkeissa voi toki tulla yllätyksiä, mutta ne pitäisi olla hallittavissa ja kustannuksiltaan kohtuullisia. Rahoitussuunnitelmassa on syytä ottaa huomioon tietty marginaali yllätysten varalta, jotta niistä selvitään.
4. Informoikaa asukkaita. Viestinnässä on toki aina parannettavaa, mutta remontin läpivieminen helpottuu huomattavasti, kun asukkaita on informoitu heitä koskettavista asioista. Viestintäkeinoja on monia ja eri tilanteisiin sopivia.
Asunto-osakeyhtiö Asemapäällikönkatu 2
Osoite: Pakkamestarinkatu 1, Helsinki
Rakennusvuosi: 1975
Asuntojen lukumäärä: 132
Kerrosten lukumäärä: 7/9
Pinta-ala: asuinpinta-ala 7818 neliömetriä, kokonaispinta-ala n. 8000 neliömetriä
Tehdyt remontit: Poistoilman lämmöntalteenotto (PILP), kiinteistöautomaatio, kaukolämpökeskus uusittu, julkisivuremontti lisälämmöneristyksellä ja eristerappauksella, ikkunat vaihdettu.
Teksti ja kuvat Auli Honkanen